小里帮忙｜买二手房遭遇之前业主欠费，新业主不补交将断水断电合理吗？

3月24日，市民叶女士向华商报-二三里资讯反映称，她在购买二手房后，遭遇了一系列糟心事。原业主杨女士拖欠物业费等费用共计1万元，且未交大修基金，如今物业却要求叶女士补缴，否则就采取断水断电措施，这让叶女士十分苦恼。

当事人：刚买的二手房，凭什么之前业主拖欠的物业、取暖费由我承担？

据叶女士介绍，自己和老公刘某于今年1月18日，通过某房产中介购买了慧泽园的一套二手房，并顺利完成了房屋过户手续。然而，当她前往物业办理入住相关事宜时，却被告知该房屋存在欠费情况，需要补缴1万多元的物业费和未交的大修基金，才能正常享受物业服务。

3月24日下午，华商报记者来到慧泽园，通过叶女士提供合同资料得知，叶女士先后向杨女士支付共计56.2万，合同约定双方责任，其中提到“甲方应于收到房屋全款之日起当日内，结清以前所产生的相关费用(水费、电费、暖气费、卫生费物业费等)，如有其他要求，经甲乙双方协商处理为交房前此房屋产生的所有费用全部由甲方承担，交房后所有费用归乙方。从其他相关证明资料得知，杨女士共欠物业费用合计2937.6元，供暖费用7644.85元和大修基金11608.2元。

“购房签合同的时候，原业主杨女士并未提及欠费一事，三方也一起沟通好了，要求原业主结清以前所产生的相关费用，对方答应好好的，结果房子到我手里物业说所有费用都让我补交，经常催费通知发到我这里，凭什么啊！好不容易花钱买了一套房，现在遇到这些事给我生活带来很大影响。”叶女士无奈地继续说道，自己与物业之间是新的服务关系，不应该为前业主的欠费买单。

原业主：物业未尽相应服务责任所以未交相关费用，补交物业会联系我

随后记者通过叶女士提供的电话联系到原业主杨女士，杨女士表示自己未及时缴纳物业费及取暖费的原因是，自己多次反映电梯故障问题、供暖不暖等问题，物业公司、供暖公司都没有给处理解决，他们并未尽到相应的服务责任。

“此前交的电梯费没给退最后抵当物业费，小区很多户都不交物业费，不止我一家，在交易房子时和买家也发生了些不愉快，现如今他们购买了我的房子，他们只负责他们住进去之后的相关费用就行，之前的相关欠费与他们无关，如果要补交欠费及其他相关费用的话，物业会联系到我的。”杨女士说道。

慧泽园小区业委会：如不及时缴纳拖欠费用，将会停水停电

对此，记者随叶女士来到慧泽园物业服务中心宝塔物业，发现该物业公司已经搬离，目前由业委会安排聘请一林姓工作人员在此负责。该工作人员表示叶女士反映情况属实，大修基金的缴纳无论是原业主还是现业主都有缴纳的责任，具体谁来交？还得由双方协商确定后执行，最后肯定由一方来交。

对于原业主拖欠的物业及取暖费用等，如果原业主不及时缴纳，现业主已居住进来就有义务承担，如果现业主不承担，那么后面业委会也会停止一切物业服务，如停水、停电等。

律师：交付前产生的物业费应由原业主承担，业委会无权断水、断电

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，根据《物业管理条例》第41条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，《物业服务收费管理办法》第50条也规定，物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。这说明，在新旧业主交替时，原业主负有结清物业费的义务。而且，基于合同相对性，原业主与物业存在物业服务合同关系，属于物业服务受益人，所以交付前产生的物业费应由原业主承担，交付后产生的物业费由新业主承担。

赵良善表示，对于大修基金，需判断新业主是否明知存在拖欠并故意受让行为。原则上，大修基金的交纳义务主体，系新建商品房的购买人，在有关管理规定中并无直接规定二手房买受人有义务交纳大修基金；然而，如新业主在购房时明知房屋大修基金缴纳情况，仍然购买该房屋，对于大修基金不足存在过错，那么有可能承担部分过错责任，但需要举证证明新业主知情并故意，新业主承担后，可依据双方之间约定向原业主追偿。

赵良善解释，无论是物业还是业委会，均无权断水断电，即使存在大修基金和物业费欠缴情况，《民法典》明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。拖欠有关费用，属于民事纠纷，不构成断水断电的法定事由，如果业委会强制实施停水停电行为，属于违法行为，业主可通过法律途径要求业委会恢复水电供应，并可要求其承担因停水停电造成的损失。

华商报记者 郝锦龙 编辑 李晨晨 胡玮