发展租房市场，重在租购平权

近日，国务院发布《住房租赁条例》，将自2025年9月15日起施行。条例的一大亮点，是支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房等用于租赁。此外，还提出要培育市场化、专业化的住房租赁企业。这都有助于提高房屋租赁的稳定性。

目前，中国租房市场上的绝大部分房源，都是个人所有，绝大部分房屋租赁，是房东直接租给房客。这造成了中国的租房市场极度原子化，房屋租赁关系很不稳定，房东往往处于强势地位，不时会出现随意涨价甚至“提灯定损”等极端案例。

而培育专业化的住房租赁企业，可以提高房源供给，也会提升租赁的稳定性，因为企业会更倾向于形成稳定的租赁关系，其合规性也有望更强，官方也更容易监管。当然，要真正发展租房市场，推动建立租购并举的住房制度，还需要真正落实租购平权。对此，条例提出，要推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

毋庸讳言，目前不少地方在落实租购平权上做得还远远不够。比如很多城市公立学校的招生条件是本地户籍且人户一致优先。甚至很长一段时间里，户口不在本地的孩子，几乎没有在租房地入读公立学校的可能。只是近年来随着出生人口减少，一些公立学校不再一位难求，才开始招收在本地租房的孩子，但在录取优先级上仍排在后面。

要发展租房市场，就要落实租购平权。只要在本地居住，不管是租房还是买房，不管户籍在本地还是外地，都会在本地消费、纳税，都是对本地经济发展作出贡献，都应该平等享受本地所提供的公共服务，包括但不限于教育、医疗、养老等。只要真正实现租购平权，房屋租赁市场才会逐步成熟，租购并举的住房制度才会真正建立并发展。

落实租购平权，需要自上而下强力推动。目前，一些地方在推行租购平权上内在动力不足。毕竟租购不同权，地方可以不承担或少承担租房者的公共服务支出，同时还可以催动更多人买房，支撑土地市场。而从中央角度，除强力推动落实租购平权外，可考虑通过教育券等方式，将中央财政对义务教育的拨款直接以教育券方式发给儿童，让儿童及父母自主选择入读学校。学校招收的学生越多，获得拨款就越多，也会提高学校招收外地户籍学生的动力。

条例还要求出租人应将租房合同向所在地房产管理部门备案。以前也有不少城市出台类似规定，但实践中却少有人跟进。主要原因是租房合同备案后，租赁双方总要有一方为相关税费埋单。而按照新规，如果出租人不办理租房合同备案，承租人可以自行办理。这意味着，租客出于维护自身权益的考虑，会有相当动力推动备案，而合同一旦备案，税务系统就可以据此向出租方收税。这也是部分自媒体称租房将被强制缴纳“房东税”的原因。

事实上，所谓“房东税”并不是新增的税种，而是出租房屋应该缴纳的各项税收的总称，过去一直存在。随着租房备案比例提高，房东将不得不对此纳税。如此一来，难免造成出租房东收入减少，或者租客租费提高。出于稳定和发展住房租赁市场的角度，这个因素也值得郑重考虑。

辛省志

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